锦州国际贸易物流产业园可行性研究报告项目赢利模式

第十四章 项目赢利模式
　　根据国外物流园区的发展经验，其投资回收期大约在 15年左右，其主要原因是物流园区投资大，赢利途径有限，投资回报缓慢。在我国，由于地价相对更为低廉，同时物流园区大多利用了原来的仓储设施存量，因此，理论上来说，其赢利前景应该更为看好。由于投资主体的不同(有的以政府为主，有的以企业为主)，以及物流园区功能上的不一样，各园区投资者有着不同的赢利能力，回报率也不一样。本文仅仅只对物流园区的赢利模式进行概括性的分析。总的来说，物流园区的赢利主要来自五个方面，即土地增值、出租收入、服务费用、项目投资收益及其他收益，如图所示。
1. 土地增值
　　对于园区所有者与经营者来说，均将从土地增值中获取巨大收益。所有者 (即初期投资者)从政府手中以低价购得土地，等完成初期基础设施建设后，地价将会有一定的升值，而到物流园区正式运营后，还将大幅上涨。对于经营者(即物流运营商)来说，土地的增值将能提高其土地、仓库、房屋等出租收入。在日本，运作最为成功的东京物流组团，其物流园区的主要赢利即来自土地价值的增长。
2. 出租收入
　　园区所有者与经营者按一定比例对出租收入进行分配。
2.1仓库租赁费用
　　经营者将园区内所修建的大型现代化仓储设施租给一些第三方物流商、生产型企业等，从中收取租金，这是出租收入主要来源之一。
2.2设备租赁费用
　　将园区内一些主要的交通设施如铁路专用线、物流设备如装卸、运输设备等租给园区内企业使用，收取租金。
2.3房屋租赁费用
　　主要包括园区里面一些办公大楼及用作各种其他用途的房屋租金。以大连物流基地为例，该基地的交易中心总建筑面积 10758平方米，营业用房总面积7476平方米，交易大厅近600平方米，共三层，有300多间商务用房，建成不到一年该基地己吸引逾200家第三方物流企业和93家第三产业的企业入住，光房屋租金就可以收回除土地外的一半支出。
2.4停车场收费
　　物流园区凭借强大的信息功能，吸引众多运输企业入驻，园区内修建现代化的停车场，也将收取一定的停车费用
2.5其他管理费用
　　包括物业管理费等其他费用。
3. 服务费用
3.1信息服务费用
　　这是最主要的服务费用之一。一是提供车辆配载信息，帮助用户提高车辆的满载率和降低成本，并从节约的成本中按比例收取一定的服务费。二是提供商品供求信息，可以为园区内的商户服务，从本地和周边地市配送他们所要进的各种商品，以降低他们的经营成本；同时可以专门为社会上大的商场、批发市场和广大客户服务，为他们从全国各地集中配送他们所需要的各种商品。在收费方式土采取按成交额提取一定比例的中介费的方式。
3.2培训服务费用
　　利用物流园区运作的成功经验及相关的物流发展资讯优势，开展物流人才培训业务，从中收取培训费用。
3.3融资中介费用
　　园区运营商通过介绍投资者进驻园区，从中收取中介费用。
3.4其他服务费用
　　包括技术服务、系统设计等服务费用。
4. 项目投资收益
　　对于园区所有者来说，还可以自己对看好的物流项目如加工项目、配送业务等进行投资，从中获取收益。
5. 其他收益
　　园区运营商还可以通过增资扩股、上市等方式获取收益。

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